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Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist ein in der Regel börsennotierter steuerlich privilegierter Immobilien-Treuhandfonds. Voraussetzung für die Gewährung des REIT-Status ist ein eindeutiger Anlageschwerpunkt bei Immobilien. Der REIT selbst ist von Ertragsteuern völlig befreit (sogenannte „Steuertransparenz“). Die Besteuerung erfolgt ausschließlich auf der Ebene der Anteilseigner. Zur Sicherung der Besteuerungsbasis müssen die REITs den größten Teil ihrer Ertäge an die Anleger ausschütten. Die ersten REITs wurden 1960 in den USA zugelassen. Andere Länder wie die Niederlande, Australien, Frankreich, Großbritannien und Hongkong sind diesem Beispiel später gefolgt. In Deutschland wurden REIT-Aktiengesellschaften rückwirkend zum 1. Januar 2007 zugelassen.
Risiko und Rendite REITs als Mittel zum Immobilien-Outsourcing Die deutsche REIT-AG Streitpunkte im Gesetzgebungsverfahren Ressourcen zu den REITs
Risiko und Rendite Das Vermögen der REITs besteht überwiegend aus Immobilien und Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften. Ihre Gewinne erzielen sie hauptsächlich aus der Vermietung eigener Immobilien und aus Veräußerungsgewinnen beim Verkauf von Grundstücken. Die Ausschüttungsrendite der REITs liegt etwa 150–250 Basispunkte über der Rendite von Staatsanleihen mit zehnjähriger Restlaufzeit. Das Risikoprofil von REIT-Anteilen liegt im Mittelfeld zwischen Staatsschuldverschreibungen und einem direkten Immobilien-Investment. Mit einem REIT-Investment kann ein Anleger die Sicherheit eines vergleichsweise regelmäßig verlaufenden Cash flows mit der Möglichkeit der jederzeitigen Veräußerbarkeit seiner Anteile an der Börse kombinieren. Immobilien werden dadurch zu Vermögensgegenständen mit einem hohen Liquiditätsgrad.
REITs als Mittel zum Immobilien-Outsourcing Nach der Einführung der deutschen REITs wird sich die Tendenz zur Trennung von Immobilieneigentum und Betreiberfunktion weiter beschleunigen. REITs können dafür eingesetzt werden, betrieblich oder öffentlich genutzte Immobilien (z.B. Bürogebäude, Hotels, Einzelhandels- oder Logistikimmobilien) zu veräußern, um das darin gebundene Kapital freizusetzen. Ein Problem dabei ist die mit der Veräußerung anfallende Besteuerung der sogenannten “stillen Reserven” (also der Differenz zwischen Veräußerungspreis und Buchwert der Immobilie). Der deutsche Gesetzgeber hat hier mit der sogenannten “Exit-tax” eine Erleichterung geschaffen.
Die deutsche REIT-AG In Deutschland hat sich die indirekte Immobilienanlage bisher vor allem in Form der offenen und geschlossenen Immobilienfonds vollzogen. Immobilien-Gesellschaften haben dagegen bis heute nur eine Nebenrolle gespielt. Der deutsche REIT unterscheidet sich von den etablierten Formen der indirekten Immobilienanlage in folgenden Punkten:
Streitpunkte im Gesetzgebungsverfahren Die politische Diskussion während des Gesetzgebungsverfahrens hat sich in Deutschland vor allem auf zwei Punkte konzentriert:
Im Hinblick auf die Einbeziehung von Wohnimmobilien wurde eine Stichtagsregelung getroffen. Die deutschen REITs dürfen nur in Wohnimmobilien investieren, die nach dem 31.12.2006 fertiggestellt worden sind. In ältere Immobilien dürfen sie nur investieren, wenn die gewerbliche Nutzung überwiegt. Die Besteuerung der ausländischen Anleger konnte letzten Endes nicht befriedigend gelöst werden. Je nach ihrem Herkunftsland sind sie zum Teil deutlich gegenüber heimischen Anlegern privilegiert.
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