Einf√ľhrendes zum Thema Wohnen

Wohnen ist ein menschliches Grundbed√ľrfnis. Die Versorgung mit dem Gut Wohnen ist ein wesentliches Element der physischen Existenzsicherung.

Aber Wohnen ist weit mehr als ein Dach √ľber dem Kopf. Die Definition des Wohnens (siehe unten) schlie√üt das Wohnumfeld und die soziale Nachbarschaft mit ein.

Das bringt der von Ogilvy & Mather entworfene Schw√§bisch Hall Spot “Du kaufst kein Haus” ebenso unterhaltsam wie treffend zum Ausdruck.

Die individuellen Wohnformen sind Ausdrucksformen der freien Entfaltung der Persönlichkeit. Sie sind zugleich Manifestationen des Zeitgeistes, der Moden und der Trends, die die Wohn- und Einrichtungsformen prägen.

Einen guten Einstieg in das Thema Wohnen bietet der von Hugo Priemus auf der Jahrestagung 2007 des European Network of Housing Research in Rotterdam gehaltene Vortrag “Essentials of Social Housing”.

In der Einf√ľhrungspr√§sentation zu meiner Vorlesungsreihe Wohnungswirtschaft nehme ich  einige Gedanken von Priemus auf und versuche mich auf grunds√§tzliche Aspekte des Themas Wohnen zu beschr√§nken.

Einen mit Zahlen und Fakten gespickten √úberblick √ľber die wichtigsten Entwicklungen in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft und die Konsequenzen f√ľr die Wohnungs-, Raumordnungs- und Stadtentwicklungspolitik gibt der Bericht der Bundesregierung √ľber die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland (Bundestagsdrucksache 16/13325 vom 4.6.2009). Dieser Bericht wurde zwischenzeitlich neu aufgelegt (Bundestagsdrucksache 17/11200 vom 22.10.2012).

Das Bundesinstitut f√ľr Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat zum dritten Mal seinen Bericht √ľber die Wohnungs- und Immobilienm√§rkte in Deutschland (2011) vorgelegt - eine umfassende Darstellung der aktuellen Trends und der zu erwartenden Entwicklungen auf den Wohnungs- und Immobilienm√§rkten.

Wer jetzt noch nicht genug Zahlen und Daten √ľber die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft “verarbeitet” hat, dem sei noch die BMVBS-Publikation Wohnen und Bauen in Zahlen 2011/2012 ans Herz gelegt.

Und nicht zu vergessen das Jahresgutachten 2013/2014 des Sachverst√§ndigenrates, das heuer ein Kapitel √ľber den deutschen Immobilienmarkt enth√§lt, darin Empfehlungen an den Gesetzgeber unter anderem im Hinblick auf die geplanten Mietpreisbremsen und die Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus (die der Rat ablehnt).

Einen √úberblick √ľber die Angebots- und die Nachfrageseite des deutschen Wohnungsmarktes, seinen Regulierungsrahmen und Trends in der Wohnungsmarktforschung und Wohnungspolitik habe ich in meiner Pr√§sentation “Housing market and housing policy in Germany” - urspr√ľnglich verfa√üt f√ľr den Workshop der ENHR Working Group on Private Rented Sector in York am 28. April 2009 und √ľberarbeitet f√ľr meinen Vortrag in Osaka im Februar 2011 - gegeben (deutsche Fassung: Wohnungsmarkt und Wohnungspolitik in Deutschland).

 


 

Bedeutendes zum Thema Wohnen

Die gesellschaftliche, die sozialpolitische und die gesamtwirtschaftliche Bedeutung des Wohnens machen die besondere Stellung des Gutes Wohnen und der Wohnungspolitik aus.

Die gesellschaftliche Bedeutung des Wohnens reicht √ľber die individuelle Sph√§re weit hinaus. Wohnen ist auch eine Form der sozialen Interaktion. Man wohnt in Nachbarschaften. Der Standort der Wohnung ist pr√§gend f√ľr die Einbettung in soziale Beziehungsnetze. Diese Beziehungsnetze werden immer komplexer, weil die ethnische und kulturelle Zusammensetzung der Bev√∂lkerung immer heterogener wird. Als Stichworte seien hier interkulturelles und grenz√ľberschreitendes Wohnen genannt.

F√ľr den sozialen Zusammenhalt der Gesellschaft wird das Wohnen immer mehr zu einem entscheidenden Faktor. Ob die Integration zuk√ľnftiger Einwanderer gelingen kann, wird nicht zuletzt davon abh√§ngen, ob Alteinwohner und Zuwanderer mehr zur sozialen Segregation oder mehr zum interkulturellen Zusammenleben in gemeinsamen Wohnquartieren neigen werden.

Die sozialpolitische Bedeutung des Wohnens wird von der Vorstellung bestimmter gesellschaftlicher Mindeststandards f√ľr ein menschenw√ľrdiges Wohnen bestimmt. Diese Mindeststandards sollen unabh√§ngig vom jeweiligen Haushaltseinkommen verwirklicht werden k√∂nnen. Wo das Einkommen nicht ausreicht, wird die Kaufkraft gezielt durch Wohngeldleistungen oder Leistungen f√ľr Unterkunft im Rahmen des Arbeitslosengeldes II verst√§rkt. Auch die soziale Wohnraumf√∂rderung senkt die Mietbelastung einkommens√§rmerer Haushalte. Au√üerdem kommt ihr die Aufgabe zu, ein ausreichendes Wohnraumangebot f√ľr diskriminierte Gruppen mit eingeschr√§nktem Marktzugang zu gew√§hrleisten.

Die gesamtwirtschaftliche Bedeutung des Wohnens l√§√üt sich anhand verschiedener Indikatoren aufzeigen. Aus der Sicht der Mieter kommt dem Wirtschaftsgut Wohnen schon allein deshalb eine gro√üe Bedeutung zu, weil sie im Durchschnitt fast ein Viertel ihres gesamten Haushaltsbudgets f√ľr die Miete aufwenden m√ľssen (ohne warme Betriebskosten). Noch h√∂her liegt die durchschnittliche Wohnkostenbelastung der Eigent√ľmerhaushalte in der R√ľckzahlungsphase.

Die Wohnungsbauinvestitionen machen trotz der r√ľckl√§ufigen Entwicklung der letzten Jahre mit 123,5 Mrd. ‚ā¨ im Jahr 2002 immer noch 58 Prozent der gesamten Bauinvestitionen und fast 6 Prozent des Bruttoinlandsprodukts aus.

Mehr als 50 Prozent des gesamten deutschen Volksverm√∂gens sind in Immobilien gebunden. Der Wert dieses Immobilienbestandes liegt bei rund 7,14 Bill. ‚ā¨. Davon entfallen 5,51 Bill. ‚ā¨ auf Wohnimmobilien. Das ist mehr als das 2,5-fache des Bruttoinlandsprodukts von 2002.

Nicht zu verkennen ist ferner die Bedeutung der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft f√ľr die Sicherung der gesamtwirtschaftlichen Besch√§ftigung. Ende Juni 2002 waren in den 78.526 Unternehmen des deutschen Bau- und Immobiliengewerbes fast 2,4 Mio. Mitarbeiter besch√§ftigt. Der Wohnungsbau ist traditionell die bedeutendste Auftragssparte der Bauwirtschaft. 90 Prozent der Wohnungsbauleistungen werden durch Handwerksbetriebe erbracht.

Dem Wohnungsbau kommt schlie√ülich eine eminente st√§dtebauliche und raumordnungspolitische Bedeutung zu, die √ľber die Funktion eines sogenannten ‚Äěweichen Standortfaktors“ weit hinausreicht. Die st√§dtebauliche Bedeutung des Wohnens wird angesichts der st√§dtebaulichen Konsequenzen des einsetzenden s√§kularen Bev√∂lkerungsr√ľckgangs in Zukunft noch steigen. An dieser Stelle sei nur das politische Projekt des ‚ÄěStadtumbaus Ost“ genannt, bei dem es um die geordnete Schrumpfung der ostdeutschen St√§dte geht. Die unumg√§nglichen R√ľckbauma√ünahmen sollen st√§dtebaulich so gesteuert werden, da√ü lebenswerte Stadtlandschaften entstehen bzw. erhalten bleiben.

Angesichts der demographischen Entwicklung wird f√ľr die absehbare Zukunft der Schwerpunkt der Wohnungsbaut√§tigkeit nicht im Neubau, sondern in der Bestandsanpassung und -sanierung liegen. Die Wohnungsbauf√∂rderung hat aus dieser Entwicklung bereits die Konsequenzen gezogen und im Bereich der sozialen Wohnraumf√∂rderung die Bestandsorientierung der F√∂rderung verankert.

 


 

Definitorisches zum Thema Wohnen

Nach der Definition der Weltgesundheitsorganisation ist Wohnen ‚Äědie Verbindung von Wohnunterkunft, Zuhause, unmittelbarem Wohnumfeld  und Nachbarschaft“.

Mit dieser Definition sind neben dem “Dach √ľber dem Kopf” auch die Rolle der Wohnung als Lebensmittelpunkt und Zufluchtst√§tte sowie das Wohnumfeld angesprochen, zu dem der Stadtsoziologe Hartmut H√§u√üermann auch das Image eines Gebiets z√§hlt: ‚ÄěUnd zur Wohnumwelt z√§hlt neben der Lage, neben den landschaftlichen oder st√§dtebaulichen Qualit√§ten und neben der Infrastruktur auch das Image eines Gebiets, das von seinen Bewohnern gepr√§gt wird.“

Zum Wohnen geh√∂rt nat√ľrlich auch die Einbettung des Einzelnen in seine soziale Nachbarschaft. Die soziodemographischen Strukturen des umgebenden Wohnmilieus bestimmen die Lebenschancen junger Menschen entscheidend mit.

 


 

Unterhaltsames zum Thema Wohnen

Die Wohnverh√§ltnisse benachteiligter Bev√∂lkerungsschichten und das soziale Engagement zu deren Verbesserung sind ein Thema des Hollywood-Klassikers It’s a wonderful life (deutscher Titel: Ist das Leben nicht sch√∂n?) von 1946 mit James Stewart in der Hauptrolle. Hier wird eine Lanze f√ľr das klassische philantropische Gedankengut der Bausparbewegung gebrochen. Das kollektive Bausparen er√∂ffnet auch benachteiligten Bev√∂lkerungsschichten den Zugang zum Eigenheim. Das Eigenheim wird hier als der K√∂nigsweg zur √úberwindung beengter und ungesunder Wohnverh√§ltnisse angepriesen.

Mit den Schwierigkeiten bei der Verwirklichung des Traums vom eigenen Heim besch√§ftigt sich der legend√§re ARD-Dreiteiler Einmal im Leben von Dieter Wedel. Die Familie Semmeling entschlie√üt sich, den Sprung ins eigene Heim zu wagen und erlebt dabei alle denkbaren gr√∂√üeren und kleineren Katastrophen und Ungl√ľcksf√§lle wie z.B. Mehrkosten und Termin√ľberschreitungen. Am Ende sind die Semmelings mit den Nerven am Ende, aber gl√ľcklich: Dieses unvergleichliche Gef√ľhl, wenn man morgens zum ersten Mal im eigenen Heim aufwacht, gibt es wirklich.

Die Einstellungen der Bev√∂lkerung zum Wohneigentumsgedanken h√§ngen nicht allein von der Zahl der Kinder ab. Sie sind in auch kulturell gepr√§gt. Schon innerhalb Deutschlands gibt es hier bekanntlich gro√üe Unterschiede. Im Schwabenland hat der Wohneigentumsgedanke besonders viele Anh√§nger. Das Eigenheim wird hier als wesentlicher Baustein der langfristigen Verm√∂gensbildung angesehen, f√ľr den sich Konsumverzicht auf anderen Gebieten unbedingt lohnt. Diese Erkenntnis findet sich auch in dem bekannten Volkslied “Schaffe schaffe H√§usle baue” wieder, das manche auch als schw√§bische Nationalhymne bezeichnen.
Zum Text des Liedes.

 


 

Zitierfähiges zum Thema Wohnen

“Was hat man ihm (dem kleinen Mann) nicht alles versprochen: das Land Utopia, den kommunistischen Zukunftsstaat, das Neue Jerusalem, selbst ferne Planeten. Er aber wollte nur eines: ein Haus mit Garten”.
Gilbert Keith Chesterton

“Nicht da ist man daheim, wo man seinen Wohnsitz hat, sondern wo man verstanden wird.”
Christian Morgenstern

“Die Wohnungsfrage ist so vielgestaltig, da√ü kein Laie sie ganz zu √ľbersehen vermag. Um so mehr bietet sie jedem die M√∂glichkeit, sie von irgendeiner Seite zu erfassen, ihr in irgendeinem Einzelproblem sein Interesse zu schenken.”
Gertrud B√§umer: Soziale Zukunftsfragen, 2. Wohnung,   in: Die Frau, 24. Jg., 1916, Nr. 3, S. 136

Wohnungspolitik ist ein Querschnitt durch andere Politiken, die im Grunde eine Matrixorganisation der Regierung verlangt.
Stefan Kofner

“I advocate a productive role for the resident in the housing market and the house-building market: “People provide and create their own housing. This is the angle from which I shall study housing.”
Einf√ľhrungsvorlesung von Hugo Priemus aus dem Jahr 1977.

 


 

Nachdenkliches zum Thema Wohnen

Tucholsky hat die in seinem Gedicht “Das Ideal” die individuelle Bedeutung, die Mehrdimensionalit√§t und die Widerspr√ľchlichkeit des Wohnbed√ľrfnisses beschrieben.

Im Jahre 1973 hat die Gruppe Roxy Music eine d√ľstere Ballade mit dem Titel In every Dream Home a Heartache aufgenommen. Darin werden mit bitterer Ironie die neuesten Wohntrends aufs Korn genommen, z.B. das Wohnen im smart town apartment, der offene Wohnbereich (open plan living) und der Bungalow Ranch style (von George Bush Junior gepflegt). Die entscheidende Frage, was man in all dem modernen Komfort mit sich anf√§ngt (“But what goes on, What to do there?”) bleibt gleichfalls nicht unbeantwortet (zum Text des Liedes).

Eine sehr skeptische Perspektive gegen√ľber der M√∂glichkeit, sich durch einen bestimmten Einrichtungsstil eine Insel des wahren Lebens inmitten des falschen zu schaffen, hat Theodor W. Adorno in den Minima Moralia (I, 18. Asyl f√ľr Obdachlose) eingenommen: Seine Betrachtungen zu diesem Punkt gipfelten in dem ber√ľhmten Satz: “Es gibt kein richtiges Leben im falschen.”

Die tiefsch√ľrfenden philosophischen Betrachtungen Heideggers zum Thema Bauen und Wohnen aus seinem im Jahre 1951 in Darmstadt gehaltenen Vortrag sind unbedingt lesenswert: Martin Heidegger: Bauen Wohnen Denken, in: Gesamtausgabe, Band 7, Vortr√§ge und Aufs√§tze, Vittorio Klostermann, 2000. Jeder angehende Architekt, Stadtplaner oder Wohnungswirt sollte au√üerdem den Aufsatz “Bauen Wohnen Nachdenken” von Gerd Achenbach gelesen haben, der im Juni 1998 in Wolkenkuckucksheim, 3. Jg., Heft 2 erschienen ist. Das ganze Heft ist einzig und allein der Auseinandersetzung mit Heideggers Aufsatz gewidmet.

Die Bibel besch√§ftigt sich im Dritten Buch Mose ausf√ľhrlich mit Fragen des Grundeigentums. Der wichtigste Leitsatz lautet hier: “Denn das Land ist mein, und ihr seid Fremdlinge und Beisassen bei mir.”

 


 

Besonderes zum Thema Wohnen

Der Wohnungsmarkt ist im Schrifttum als ‚Äěklassischer Interventionsmarkt“ bezeichnet worden. Der Grund f√ľr die intensive staatliche Einflu√ünahme auf die Wohnungsm√§rkte liegt in den √∂konomischen Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Wohnen. Es f√§ngt damit an, da√ü die Errichtung von Wohnraum eine Form von Bodennutzung darstellt. Der Boden ist aber seinerseits ein ganz besonderes Wirtschaftsgut, n√§mlich eine sogenannte “ersch√∂pfbare Ressource” . Das Eigentum an Grund und Boden darf daher nur innerhalb der gesetzlichen Grenzen (Bauplanungsrecht, Bauordnungrecht, st√§dtebauliches Satzungsrecht, Nachbarschaftsrecht) ausge√ľbt werden. Weitere Besonderheiten des Gutes Wohnen bilden die hohen Transkationskosten, die Unvollkommenheiten bei der Preisbildung, die Neigung zu Schweinezyklen und der erschwerte Marktzugang f√ľr diskriminierte Gruppen. Damit ist die Aufz√§hlung noch lange nicht abgeschlossen.

Es sind diese Besonderheiten, die das Wohnen zum Objekt eines eigenst√§ndigen Politikbereichs machen - der Wohnungspolitik. Die Handlungsfelder staatlicher Intervention am Wohnungsmarkt sind  vielf√§ltig. Sie reichen von der F√∂rderung von Wohnungsbauinvestitionen und der Erleichterung des Marktzugangs f√ľr diskriminierte Gruppen bis hin zur F√∂rderung der Wohneigentumsbildung von Familien.

 

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