Spanische Immobilienkrise
Zusammenfassung des Beitrags
von Prof. Dr. Stefan Kofner, MCIH zu
Wohnungswirtschaft & Mietrecht 8/2008
e-mail: S.Kofner@hs-zigr.de,
Tel.: 0049 / (0) 3583 / 61-1641
Der spanische Immobilienmarkt hat in den letzten Jahren einen beispiellosen Boom erlebt. Nach einer jahrelangen Hochkonjunktur im Wohnungsbau wurden in Spanien im Jahr 2006 mehr Wohnungen fertiggestellt als in Italien, Frankreich und Deutschland zusammengenommen. Die Eigenheimpreise sind zwischen 1999 und 2005 im Durchschnitt um 165 Prozent gestiegen. Diese Größenordnungen deuten darauf hin, daß wir es hier nicht mit einem gewöhnlichen zyklischen Hoch der Wohnungsbauaktivität zu tun haben, sondern mit einer historischen Ausnahmesituation. Die spanische Volkswirtschaft ist inzwischen extrem abhängig von der Bau- und Immobilienwirtschaft geworden. Die Bauinvestitionen entsprechen 18 Prozent des spanischen BIP (in Deutschland, Großbritannien und Frankreich liegt dieser Anteil um die 10 Prozent) und ein Achtel der spanischen Beschäftigten arbeitet im Bausektor. Jetzt sind deutliche Anzeichen für eine Abkühlung der Wohnungsbaukonjunktur auszumachen und die Beobachter diskutieren darüber, ob aus der unausweichlichen Korrekturbewegung eine weiche Landung oder eine kumulative Kontraktion der spanischen Volkswirtschaft werden wird.
Besonderheiten des spanischen Wohnungsmarktes
Der spanische Wohnungsmarkt weist einige Besonderheiten auf, die ihn deutlich von den deutschen Verhältnissen unterscheiden:
· eine im europäischen Vergleich sehr hohe Wohneigentumsquote,
· die Fixierung der Wohnungspolitik und der Nachfrage auf die Wohnform des Wohneigentums,
· das Fehlen einer Festzinskultur,
· einen sehr hohen Anteil an ausländischen Immobilieneigentümern,
· einen sehr hohen Anteil von Zweit- und Ferienwohnungen am gesamten Wohnungsbestand und damit verbunden
· einen relativ geringen Nutzungsgrad des Wohnimmobilienbestandes.
Die lange Boomphase des spanischen Wohnungsmarktes
Die beeindruckende Entwicklung der spanischen Wirtschaft ist zu einem großen Teil dem beispiellosen Bauboom geschuldet. Getrieben von den Bauinvestitionen ist das Bruttoinlandsprodukt in Spanien über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren hinweg deutlich schneller gewachsen als im Durchschnitt der Eurozone.
Bild 3: Baugenehmigungen im Wohnungsneubau,
Quelle: Ministry of Development über Bank of Spain
Im Jahr 2006 wurden in Spanien mehr als 865.561 Neubauwohnungen genehmigt – das war mehr als in Italien, Frankreich und Deutschland zusammen. Allein der Wohnungsbau machte im Jahr 2006 9,2 Prozent des Bruttoinlandsprodukts aus. Seit dem Jahr 2001 wurden jährlich mehr als 500.000 Neubauwohnungen fertiggestellt, während die Zahl der Haushalte in diesem Zeitraum nur um 280.000 pro Jahr zugenommen hat. Mit 17,5 Wohnungen je 1.000 Einwohner wurde im vergangenen Jahr schließlich ein schwindelerregender Rekordwert bei den Fertigstellungen erreicht, der in Deutschland auch in den Zeiten des Wiederaufbaus nach dem Zweiten Weltkrieg niemals auch nur annähernd eingestellt wurde.[1] Dieser Wert lag im übrigen fast drei Mal so hoch wie der westeuropäische Durchschnittswert für das Jahr 2007. Räumlich scheint der Schwerpunkt der Wohnungsbautätigkeit in den Küstenregionen gelegen zu haben. Im Jahr 2005 wurden 54 Prozent der insgesamt fertiggestellten Wohnungen an Spaniens Küsten gebaut und nur 8 Prozent in den größeren Städten.
Entwicklung der Hauspreise
Der langanhaltende Boom bei den Wohnungsfertigstellungen war von erheblichen Immobilienpreissteigerungen begleitet. Zwischen 1998 und 2006 sind die Hauspreise durchschnittlich um 10 Prozent pro Jahr gestiegen. Seit 1976 hat der Durchschnittspreis für ein neues Eigenheim in Spanien in realer Rechnung um 250 Prozent zugenommen. Der durchschnittliche nominale Quadratmeterpreis hat im ersten Quartal 2008 ein Niveau von € 2.101,40 erreicht. Im europäischen Vergleich hat Spanien seit dem Jahr 2000 den größten Preisschub erlebt (Tab. 1).
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|
1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
2000 |
2001 |
2002 |
2003 |
2004 |
2005 |
|
Belgien |
5,9 |
4,9 |
6,8 |
8,7 |
7,1 |
6,4 |
8,2 |
6,6 |
10,3 |
16,3 |
|
Dänemark
|
11,0 |
11,0 |
10,6 |
8,3 |
7,2 |
7,9 |
5,3 |
5,2 |
11,7 |
17,0 |
|
Deutschland
|
-1,6 |
-0,8 |
0,0 |
0,0 |
0,8 |
0,0 |
-1,6 |
-0,8 |
-0,8 |
-1,7 |
|
Griechenland
|
10,4 |
9,6 |
14,4 |
8,8 |
10,5 |
14,6 |
13 |
5,7 |
5,2 |
10,3 |
|
Spanien |
1,3 |
2,2 |
6,8 |
12,3 |
14,9 |
11,8 |
18,1 |
17,6 |
17,5 |
12,8 |
|
Frankreich
|
1,0 |
2,0 |
2,9 |
7,5 |
7,9 |
8,1 |
9,0 |
11,5 |
17,6 |
14,7 |
|
Irland |
13,3 |
17,6 |
28,8 |
20,4 |
15,3 |
8,0 |
3,6 |
14,1 |
11,2 |
10,6 |
|
Italien |
-4,2 |
-3,8 |
2,0 |
6,7 |
8,6 |
7,9 |
10,0 |
10,7 |
|
|
|
Luxemburg |
3,7 |
4,0 |
5,2 |
6,5 |
6,5 |
10,3 |
9,9 |
12,5 |
13,7 |
|
|
Niederlande
|
11,7 |
12,3 |
11,7 |
16,2 |
16,5 |
11,2 |
8,5 |
5,0 |
4,3 |
4,8 |
|
Österreich |
|
|
|
|
|
3,5 |
-0,2 |
0,4 |
-2,8 |
4,9 |
|
Portugal
|
2,2 |
4,4 |
5,8 |
8,6 |
8,8 |
2,2 |
0,0 |
1,5 |
0,3 |
2,8 |
|
Finnland
|
5,4 |
17,6 |
10,2 |
8,8 |
5,9 |
-0,9 |
7,4 |
6,4 |
7,1 |
6,1 |
|
Schweden
|
0,5 |
7,0 |
9,6 |
9,2 |
11,0 |
8,0 |
6,3 |
6,6 |
9,6 |
9,6 |
|
Großbritannien |
3,5 |
9,3 |
11,0 |
11,5 |
14,3 |
8,4 |
18,0 |
14,7 |
11,8 |
5,6 |
Tab. 1: Entwicklung der Hauspreise in der
EU15,
prozentuale Veränderung gegenüber Vorjahr, Quelle: Hypostat
Die Preise haben inzwischen ein Niveau erreicht, bei dem es vielen Erstkäufern nicht mehr möglich ist, überhaupt Zugang zum Markt zu erhalten.[2] Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum gemessen am Verhältnis von durchschnittlichem Eigenheimpreis zum durchschnittlichen Haushaltseinkommen hat sich nach Angaben der Zentralbank innerhalb von 10 Jahren (1997-2006) halbiert. Während 1997 noch 3,5 Durchschnittseinkommen zum Kauf eines durchschnittlichen Eigenheims ausreichten, waren dazu 2006 bereits 7,1 Durchschnittseinkommen erforderlich. Dieser Indikator bildet allerdings die Entlastung der Haushaltseinkommen durch die gesunkenen Hypothekenzinsen nicht ab.
Ursachen des langanhaltenden Hochkonjunktur am Wohnungsmarkt
Die seit dem Jahr 2000 besonders dynamische Entwicklung der Wohnungsfertigstellungen und der Hauspreise schien lange Zeit auf einer festen Basis stichhaltiger fundamentaler Gründe zu stehen. Im einzelnen werden folgende Faktoren als Treiber der Entwicklung angesehen:
· der Bevölkerungszuwachs,
· die Abnahme der durchschnittlichen Haushaltsgröße,
· die Landflucht,
· die steigenden Realeinkommen,
· die rückläufige Arbeitslosigkeit bzw. die Zunahme der Beschäftigung,
· der deutliche Rückgang der realen Zinsen für Hypothekarkredite und
· der erleichterte Zugang zum Hypothekarkredit.
Die Hausse nährt die Hausse
Trotz gewisser Lockerungsübungen bei der Kreditvergabe und der zunehmenden Verschuldungsbereitschaft der Haushalte kann ein Gutteil der langanhaltenden Expansion der Nachfrage nach Wohnimmobilien auf solide fundamentale Gründe zurückgeführt werden. Die Zahl der Haushalte hat über einen langen Zeitraum hinweg ebenso kräftig zugenommen wie Beschäftigung und Realeinkommen. Spätestens seit der Jahrtausendwende haben aber in zunehmendem Maße auch spekulative Kalküle die Nachfrage verstärkt. Das vermehrte Auftreten spekulativ orientierter Investoren hat in den letzten Jahren der Häusermarkthausse wesentlich dazu beigetragen, daß sich trotz immer neuer Fertigstellungsrekorde die Lücke zwischen Nachfrage und Angebot nicht schließen wollte. Steigende Immobilienpreise bergen ebenso wie steigende Aktienkurse unter bestimmten Bedingungen die Gefahr zum Selbstläufer zu werden. Es ist dann die verbreitete Erwartung weiter steigender Immobilienpreise, die die Preise immer weiter steigen läßt, frei nach dem Motto: „Die Hausse nährt die Hausse.“ Esteban / Altuzarra haben es so formuliert[3]: „Ohne Zweifel war die verbreitete Erwartung erheblicher Wertsteigerungen in einem Umfeld mit billigen und leicht zugänglichem Krediten eine wichtige Triebfeder der Wohnungsnachfrage in Spanien.“
Negative Begleiterscheinungen des Booms
Das phänomenale spanische Wirtschaftswachstum war mit einer Plünderung der natürlichen Ressourcen des Landes (Boden, Wasser, Licht) verbunden. Die städtebauliche Qualität und die landschaftliche Verträglichkeit der schnell hochgezogenen Bauten lassen oft zu wünschen übrig (andalusische Küste, Speckgürtel der Großstädte). Außerdem ist ein nennenswerter Teil der im Boom errichteten Bauten schlicht illegal. Nicht selten mit Unterstützung von bestochenen Behörden wurde das Baurecht umgangen und mitunter wurde Bauland auch einfach annektiert – selbst in Naturschutzgebieten.[4] Die Schwarzbauten sind zum Teil sogar nachträglich legalisiert worden (Ingendaay 2007). Die ungezügelte Gier einiger Bauunternehmer, Immobilienmakler und Investoren hat nicht nur der Landschaft schweren Schaden zugefügt, sondern auch zu einer moralischen Degeneration geführt (Werte- und Sittenverfall). So warnen Fachleute davor, sich allein auf die Baugenehmigung der örtlich zuständigen Gemeindeverwaltung zu verlassen und empfehlen dringend, die Genehmigung zusätzlich der Küstenschutzbehörde vorzulegen.
Krisenhafte Zuspitzung
Nach dem Ende der Periode extrem niedriger Hypothekenzinsen steht die spanische Volkswirtschaft nun am Anfang der unumgänglichen Reinigungskrise. Als Folge der weltweiten Hypotheken- und Finanzmarktkrise und der damit verbundenen Neubewertung aller Risiken haben sich die (Re-)Finanzierungsbedingungen für die spanischen Banken, für die Bau- und Immobilienwirtschaft und für private Investoren deutlich verschlechtert. Nun hat eine viel schärfere Selektion der Projekte und Kreditnehmer Einzug gehalten und der durchschnittliche Zinssatz für Hypothekendarlehen lag im Januar 2008 mit 5,09 Prozent um fast einen vollen Prozentpunkt höher als ein Jahr zuvor.
Die gesamtwirtschaftlichen Folgen der Kreditverknappung sind jetzt schon zu spüren. Die Stimmungsindikatoren befinden sich im freien Fall, die Arbeitslosenquote steigt rasant an und die lange Zeit erfolgsverwöhnte Bauwirtschaft setzt jetzt besonders viele Kräfte frei. Am Immobilienmarkt macht sich der Stimmungsumschwung in Form von stark rückläufigen Umsätzen und Baugenehmigungen bemerkbar. Es kommen derzeit aber immer noch nahezu ungebremst Neubauwohnungen an den Markt, wo sie auf eine kaum noch aufnahmefähige Nachfrage treffen. Die Zuwachsraten der Hauspreise sind bereits seit Anfang 2005 kontinuierlich zurückgegangen. In realer Rechnung waren die Preise für frei finanzierte Wohnungen im ersten Quartal 2008 bereits rückläufig.
Natürlich haben wegen der trüben Aussichten für den Immobilienmarkt die Aktienkurse von spanischen Immobiliengesellschaften kräftig Federn lassen müssen. Die Konkursanfälligkeit hat sich erhöht.[5] Viele spanische Immobilienunternehmen sind hochverschuldet und mit zahlreichen Großprojekten in der Entwicklungspipeline in die Krise geschlittert. Weitere Großkonkurse sind daher nicht ausgeschlossen. Als besonders krisenanfällig gilt der Zweit- und Ferienwohnungsmarkt. Hier könnten sich viele ausländische Investoren nicht zuletzt wegen der sich verschlechternden Wirtschaftslage in ihren jeweiligen Heimatländern zum Verkauf gezwungen sehen.
Ausblick
Ein Gutteil der vergangenen Preissteigerungen in Spanien kann mit Fundamentalfaktoren erklärt werden. Zu spekulativen Übertreibungen ist es erst in der Endphase des Booms gekommen. Die demographischen Fundamentalfaktoren werden auch in Zukunft die Nachfrage stützen, so daß der Markt auf mittlere Sicht wieder einen Boden finden sollte. Wegen der Verschlechterung des weltwirtschaftlichen Umfelds und der Kreditverknappung wird es aber keine „weiche Landung“ geben. Die scharfen Rückgänge bei den Transaktionen und Baugenehmigungen sprechen eine eindeutige Sprache. Ein belastender Faktor ist außerdem die extreme Abhängigkeit der spanischen Volkswirtschaft von der Bau- und Immobilienwirtschaft. Ein scharfer Einbruch in diesem strategischen Sektor würde das gesamtwirtschaftliche Wachstum in Spanien heftig treffen.
Alles in allem steht der spanische Immobilienmarkt derzeit noch am Anfang der Korrekturphase. Die Immobilienpreise könnten im Verlauf der Korrektur um 30 bis 50 Prozent sinken. Die Korrektur wird in den Regionen mit der größten spekulativen Bautätigkeit am heftigsten ausfallen – also in den Zentren des Zweit- und Ferienwohnungsbaus an den Küsten und auf den Inseln.
Literatur
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Hoekstra, J. / Zad, C. (2006): High vacancy rates
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Ingendaay, P. (2007): Zeit der Gier, in: F.A.Z. v. 28.3.2007, Nr. 74 / S. 33.
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